Với cùng một ngân sách thuê cố định, nhiều chủ đầu tư thường đứng trước hai phương án phổ biến: thuê mặt bằng rộng trong ngõ hoặc mặt bằng nhỏ nhưng nằm trên mặt đường lớn. Mỗi lựa chọn đều có những lợi thế và hạn chế riêng. Hiểu rõ đặc điểm của từng loại mặt bằng sẽ giúp chủ đầu tư lựa chọn được vị trí phù hợp với mô hình kinh doanh và chiến lược phát triển của mình. 

Ưu nhược điểm của mặt bằng rộng trong ngõ

Ưu điểm 

Mặt bằng rộng nằm trong ngõ thường có lợi thế rõ rệt về chi phí và diện tích. Với cùng một ngân sách thuê, giá mặt bằng trong ngõ có thể thấp hơn khoảng 20 – 50% so với mặt tiền đường lớn. Điều này giúp chủ đầu tư có cơ hội thuê được không gian rộng hơn đáng kể. Ví dụ, với ngân sách khoảng 50 triệu đồng mỗi tháng, nếu thuê ngoài mặt đường diện tích có thể chỉ khoảng 100 - 150m², trong khi cùng số tiền đó trong ngõ có thể thuê được 300 - 400m².

Diện tích lớn mang lại nhiều lợi thế trong việc thiết kế không gian và xây dựng concept. Chủ đầu tư có thể triển khai các mô hình như cafe sân vườn, cafe concept, quán cafe nhiều khu trải nghiệm hoặc không gian kết hợp sự kiện. Không gian rộng cũng giúp tăng số lượng bàn ghế, từ đó có thể phục vụ nhiều khách hơn trong cùng một thời điểm.

Bên cạnh đó, những vị trí trong ngõ thường yên tĩnh hơn so với các tuyến phố lớn nhiều xe cộ. Đây là yếu tố quan trọng đối với những quán cafe hướng đến trải nghiệm thư giãn, làm việc hoặc gặp gỡ bạn bè trong không gian thoải mái.

Nhược điểm 

Tuy nhiên, nhược điểm lớn nhất của mặt bằng trong ngõ là khả năng tiếp cận khách hàng hạn chế. Do không nằm trên trục đường chính, quán khó thu hút khách vãng lai. Khách hàng thường phải chủ động tìm kiếm địa chỉ hoặc biết đến quán thông qua truyền thông, mạng xã hội hoặc giới thiệu từ bạn bè. Điều này khiến chủ đầu tư cần đầu tư nhiều hơn cho marketing, quảng bá thương hiệu để thu hút khách. Ngoài ra, một số ngõ nhỏ còn gặp khó khăn về chỗ để xe, đặc biệt vào giờ cao điểm khi lượng khách đông.

Ưu, nhược điểm của mặt bằng nhỏ trên mặt đường

Ưu điểm 

So với mặt bằng trong ngõ, những vị trí nằm trên mặt đường lớn thường có giá trị thương mại cao hơn nhờ lưu lượng người và phương tiện qua lại đông đúc. Lợi thế lớn nhất của loại mặt bằng này là khả năng thu hút khách vãng lai.

Khi quán nằm trên tuyến đường dễ nhìn thấy, bảng hiệu và thiết kế mặt tiền có thể giúp quán tiếp cận khách hàng một cách tự nhiên. Nhiều người có thể quyết định ghé vào quán chỉ vì họ nhìn thấy quán khi đang di chuyển trên đường. Điều này giúp quán khai thác được một lượng khách tự nhiên mà không hoàn toàn phụ thuộc vào quảng cáo.

Ngoài ra, mặt bằng mặt đường cũng dễ tìm kiếm hơn đối với khách hàng lần đầu. Vị trí rõ ràng giúp khách thuận tiện khi ghé quán và giảm rào cản khi quyết định đến trải nghiệm.

Nhược điểm 

Tuy nhiên, nhược điểm của mặt bằng mặt đường là giá thuê cao và diện tích hạn chế. Với cùng một ngân sách, chủ đầu tư thường chỉ thuê được diện tích nhỏ, dẫn đến số lượng bàn ghế bị giới hạn. Điều này có thể ảnh hưởng đến doanh thu nếu mô hình cần nhiều chỗ ngồi.

Bên cạnh đó, các tuyến phố kinh doanh thường tập trung nhiều quán cùng ngành, khiến mức độ cạnh tranh cao hơn. Chủ đầu tư cần đầu tư nhiều hơn vào thiết kế, sản phẩm và trải nghiệm để tạo sự khác biệt so với các đối thủ xung quanh. Ngoài ra, môi trường mặt đường thường ồn ào và nhiều khói bụi, điều này có thể ảnh hưởng đến trải nghiệm khách hàng nếu quán hướng đến không gian thư giãn.

Cơ hội đầu tư của mặt bằng trong ngõ và ngoài mặt đường 

Khi nào nên đầu tư mặt bằng rộng nhưng ở trong ngõ? 

Việc lựa chọn mặt bằng rộng trong ngõ hay mặt bằng nhỏ trên mặt đường phụ thuộc rất nhiều vào mô hình kinh doanh và cách quán tạo ra doanh thu. Nếu mô hình quán tập trung vào trải nghiệm không gian và khách hàng có xu hướng ngồi lâu, việc lựa chọn mặt bằng rộng trong ngõ có thể mang lại hiệu quả cao hơn. Những mô hình như cafe sân vườn, cafe rooftop, quán cafe concept độc đáo hay không gian kết hợp âm nhạc thường cần diện tích lớn để tạo trải nghiệm khác biệt. Khi không gian đủ ấn tượng, khách hàng sẵn sàng di chuyển sâu vào trong ngõ để tìm đến quán. Để thu hút được khách đến với quán, chủ đầu tư cần tính đến việc marketing hiệu quả. Sẽ là ưu thế lớn nếu như chủ quán mạnh về truyền thông, PR hay quảng cáo. 

Tuy nhiên, chủ đầu tư không nên lựa chọn lui về trong ngõ mặc dù mặt bằng rộng nếu mô hình hướng tới khách vãng lai, khách ngồi nhanh là chủ yếu. Thứ hai là ngân sách thấp thì không đủ kinh phí tạo nên concept quán ấn tượng, khiến marketing khó, khách ngại vào quán vì đường khó vào mà quán không đặc biệt. 

Khi nào nên đầu tư mặt bằng nhỏ ở mặt đường? 

Ngược lại, nếu mô hình kinh doanh phụ thuộc nhiều vào khách vãng lai mặt bằng nhỏ trên đường lớn sẽ phù hợp hơn. Các mô hình như cafe take away, trà sữa, bánh mì hay đồ ăn nhanh thường cần vị trí dễ nhìn thấy để thu hút khách ngay khi họ di chuyển trên đường. Mô hình quán cần hướng đến tệp khách hàng ngồi nhanh, không ở lại quán quá lâu.Trong trường hợp này, lưu lượng người qua lại chính là yếu tố quan trọng giúp quán duy trì doanh thu ổn định.

Case study thành công của các quán chọn đúng mặt bằng 

Trên thực tế, nhiều quán cafe nổi tiếng đã thành công khi lựa chọn mặt bằng rộng trong ngõ và biến không gian trở thành điểm đến trải nghiệm. Những quán như Contrast, Một Cái Kho, Horizon tại Đặng Văn Ngữ hay Tiny Cafe đều nằm trong ngõ nhưng vẫn thu hút lượng khách đông đảo nhờ concept độc đáo và không gian rộng rãi. Điểm chung của các quán này là đầu tư mạnh vào thiết kế và trải nghiệm, khiến khách hàng sẵn sàng tìm đến dù vị trí không nằm trên trục đường chính.

Ở chiều ngược lại, nhiều thương hiệu lớn lại lựa chọn mặt bằng nhỏ nhưng nằm ở vị trí mặt tiền để tận dụng lưu lượng khách vãng lai. Một ví dụ tiêu biểu là Highlands Coffee, với chiến lược đặt cửa hàng ở những vị trí dễ nhìn thấy, nơi có nhiều người qua lại mỗi ngày. Nhờ vậy, thương hiệu có thể tăng độ nhận diện và thu hút lượng khách tự nhiên ổn định.

Kết luận 

Không có lựa chọn mặt bằng nào là hoàn hảo cho mọi mô hình kinh doanh. Mặt bằng rộng trong ngõ mang lại lợi thế về chi phí và khả năng xây dựng trải nghiệm, trong khi mặt bằng nhỏ ở mặt đường lại mạnh về lưu lượng khách và khả năng nhận diện thương hiệu. Điều quan trọng nhất là chủ đầu tư cần xác định rõ mô hình kinh doanh, khách hàng mục tiêu và chiến lược phát triển dài hạn trước khi quyết định vị trí. Bởi một mặt bằng phù hợp không chỉ giúp quán hoạt động ổn định mà còn tạo nền tảng để thương hiệu phát triển bền vững trong thị trường F&B đầy cạnh tranh hiện nay.